En ocasiones, muchos bancos o cajas comunican solamente aquellos puntos obligatorios de acuerdo a la ley y dejan de lado otras cuestiones que podrán acarrear posteriormente cuestiones no tan beneficiosas para el usuario que contrata la hipoteca. En consecuencia, la famosa “letra chica” no puede ser obviada.

No podemos dejar nada supeditado al azar, porque se trata de nuestro dinero y de la futura posibilidad de estar en condiciones o no de hacer frente al pago de las cuotas. Además de leer con detenimiento cada cláusula, en ocasiones se aconseja el asesoramiento de un profesional externo, para evacuar alguna duda en concreto.

Una de las cuestiones a tener en cuenta son los topes en los tipos de interés, que llevarán a que una disminución en el Euribor no se vea reflejada en las cuotas de la hipoteca (como sucede en la actualidad en muchos casos), debido a que el banco incluyó un punto estableciendo un mínimo a considerar del indicador, mientras que si los números descienden por debajo de ese mínimo las cifras no se tendrán en cuenta.

Otro punto importante es que quede fija la metodología de recálculo de las cuotas, ya que en determinadas ocasiones puede suceder que nos encontremos con algunos cambios inesperados, incluso en aquellas hipotecas a tipo fijo. Además, deben quedar bien en claro los plazos y fechas de todas las cuestiones.

Uno de los plazos más importantes es el del otorgamiento del crédito, ya que de no cumplirse el interesado puede perder la propiedad que había gestionado o incluso perder dinero por recargos al no cumplir con la fecha de la escritura. Por último, también es muy importante que queden bien establecidos por escrito los gastos que deberá afrontar cada parte.

Entre los principales beneficios, vale destacar la asesoría profesional brindada, una mayor eficacia en las acciones y más comodidad durante el proceso. Pero lógicamente, los servicios que presta la inmobiliaria no son gratuitos y, en consecuencia, insumirán porcentajes y aranceles que tendremos que considerar.

A la hora de encargar a una agencia la venta de nuestro inmueble, sabremos que será necesario acordar determinados puntos y abonar el porcentaje correspondiente, aunque por otro lado no tendremos que dedicar tanto tiempo a promocionar el inmueble, a realizar trámites varios o a negociar con los posibles compradores.

Uno de los temas habitualmente más complejos es la cuestión de la exclusividad de venta. Es que muchas inmobiliarias solicitan la exclusividad total de venta, lo que significa que el propietario del inmueble no podrá ofrecerlo a otras agencias. Incluso, algunas inmobiliarias excluyen al propio dueño de la vivienda como posible vendedor, exigiendo el pago de la comisión en caso que el propietario concrete la venta.

Los especialistas aconsejan no tomar la exclusividad y colocar la propiedad en venta en varias agencias, para de esta forma contar con mayores posibilidades de concretar la operación. Asimismo, en cuanto a las comisiones existen dos grandes alternativas: un monto fijo de la venta o un porcentaje del precio de venta final.

En la mayoría de los casos, la inmobiliaria agrega al valor de la vivienda los honorarios por el servicio de comercialización como un monto fijo, incrementando así el precio de venta del inmueble. En algunas ocasiones, las agencias cobran un porcentaje al vendedor y también un monto al comprador.

Si es vendedor, será conveniente trabajar con las agencias que cobren un porcentaje o monto fijo menor, para evitar que el inmueble se encarezca en demasía. Desde la postura del comprador, no deben pagarse comisiones o porcentajes de ninguna manera, porque el trato es entre la inmobiliaria y el vendedor.

A pesar de esto, muchas personas eligen a las subastas como método de compra porque garantizan un menor valor de los inmuebles con relación a una operación normal de compraventa. Lógicamente, es necesario contar con todo el efectivo necesario en el momento, aquí no hay financiación posible.

La mayoría de los especialistas aconsejan seguir estos puntos durante una operación de compra de inmuebles en una subasta:

• Obtener una valorización real y objetiva del inmueble, por ejemplo informándose en las inmobiliarias del lugar sobre los valores de propiedades similares.
• No dejar de concurrir al lugar donde se ubica el inmueble, verificar directamente su estado y localización.
• Otro punto importante es comprobar que la vivienda no está alquilada o que nadie tiene derechos de uso sobre el inmueble, porque en ese caso no será posible tomar posesión de la misma hasta la finalización de los derechos mencionados, aunque se la haya adquirido durante la subasta.
• Comprobar la inexistencia de deudas anteriores que pueda registrar la propiedad. Si existen, deberá abonarlas el comprador.
• Al comprar en subasta deberá hacerse cargo del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, gastos de notaría y registro, cuotas de la comunidad de propietarios e IBI.

Considerando todas estas cuestiones, podrá luego preparar su estrategia para la subasta, intentando adquirir la propiedad con el menor gasto posible. Pero deberá tener en cuenta todos estos ítems para analizar los costos implicados y definir la conveniencia o no de este tipo de compra.

En tiempos en los cuales el mercado siente una fuerte contracción, las metodologías alternativas cobran un especial valor. Es lo que ha sucedido también con el leasing, ya que muchas inmobiliarias y promotoras han tomado al alquiler con opción a compra como una posibilidad interesante para apuntalar la comercialización de inmuebles.

¿Cómo funciona el leasing?. Habitualmente, el inquilino cuenta con un plazo de dos o tres años para decidirse sobre la compra de la propiedad, un tiempo en el cual abona el correspondiente alquiler. Resulta una importante ventaja el hecho de poder restar al precio final de la vivienda el monto de alquileres pagados, o en algunos casos la mitad de estas rentas abonadas.

Como tope para la decisión de compra se suele poner un período de cinco años. Asimismo, la financiación es casi siempre sobre el 100% del inmueble, una condición que permite no depender del ahorro previo, como en el caso de una hipoteca. Además, las mensualidades a abonar afectan un porcentaje de los ingresos muy similar al caso de los préstamos hipotecarios, y los costos financieros suelen ser menores.

Un punto importante es que el candidato a la compra puede retirarse en cualquier instancia del leasing, aunque lógicamente en este caso se pierde la opción de compra. Una vez concluido el período de alquiler, la persona puede decidir hacer uso de la alternativa de adquisición o, por el contrario, retirarse de la vivienda.

Es una propuesta que beneficia a los vendedores, porque permite que la propiedad produzca dividendos y, al mismo tiempo, tenga una opción fuerte de venta a corto plazo. Al mismo tiempo, es ventajoso para cierto tipo de compradores que no pueden hacer frente al ahorro inicial que requiere una hipoteca.

En España, cada tipo de vivienda posee un régimen especial en cuanto a la metodología para revisar los alquileres. En el caso de las viviendas de protección oficial (VPO), la renta puede modificarse en forma anual, y para ello deben seguirse las variaciones en el porcentaje del Índice General Nacional del Sistema de Índices de Precios al Consumo (IPC).

Al tratarse de propiedades de venta libre, la revisión de la renta se fijará de acuerdo a la fecha de suscripción del contrato de renta. Si el mismo fue firmado antes del 9 de mayo de 1985, es posible aplicar el pacto libre entre propietario e inquilino, adoptándose habitualmente una actualización cada doce meses, de acuerdo al Índice de Vivienda en Alquiler. Algo similar ocurre con los contratos firmados entre el 9 de mayo de 1985 y el 31 de diciembre de 1994.

Cuando el alquiler se efectivizó a partir del 1º de enero de 1995 a la fecha, durante los cinco primeros años de contrato deberá aplicarse una revisión anual en función del Índice de Precios al Consumo (IPC). A partir del 6º año, la actualización anual podrá pactarse libremente entre propietario e inquilino. Es normal que a partir de ese año se convenga una cifra de actualización que corresponda al doble de lo establecido por el IPC.

Por último, vale destacar un caso especial, el de las viviendas suntuosas. Se denomina de esta manera a los inmuebles que superan los 300 m2, o que registren una renta anual inicial que exceda en más de 5,5 veces el SMI (Salario Mínimo Interprofesional). Aquí, las actualizaciones serán completamente libres entre ambas partes.

Muchas entidades entregan el 80% del valor de la obra, aunque es posible hallar algunos ejemplos de préstamos por el 100% (exclusivamente para construcción). Hay un detalle importante a tener en cuenta: como el inmueble aún no existe, los bancos adelantan habitualmente un 10% del crédito antes de comenzar la construcción, para posteriormente ir entregando el resto en varias partes, de alrededor del 15% cada una.

Esto se corresponde con las etapas de construcción o certificados de obra, que van marcando los avances en la edificación. El crédito se va devolviendo en cuotas mensuales desde la primera entrega del préstamo, abonándose habitualmente intereses durante la etapa de construcción, sin devolver capital. Esto permite una primera etapa de pago más cómoda, aunque por otro lado se incrementa el monto de la totalidad del dinero a devolver.

Junto a las entregas que realiza el banco, las mensualidades se irán incrementando, hasta quedar en un monto fijo una vez que se haya entregado la totalidad del dinero. También se exige la contratación de algunos seguros, habitualmente un seguro a todo riesgo para la construcción y un seguro de vida.

El tiempo de devolución de estos préstamos no supera generalmente los 25 años. Es habitual el cobro de una comisión de apertura, de entre el 1% y el 2%. Si se efectúa la tasación de las obras por pedido bancario, este costo se integra al monto a devolver mes a mes.

En relación con las medidas preventivas, se pueden mencionar las siguientes:

• Averiguar todo lo posible en cuanto al historial financiero y crediticio del futuro inquilino, para saber si registra alguna deuda.
• Solicitar recibo de sueldo o certificación de ingresos.
• Pedir una garantía propietaria o un aval bancario.
• Solicitar más de un mes por adelantado (que es lo que exige la ley).

Por otra parte, cuando el problema ya está instalado y el impago se ha concretado, estas son algunas de las medidas que puede tomar el propietario:

• Enviar una carta certificada notarial o telegrama con acuse de recibo.
• Si el inquilino no responde, es posible reclamar lo adeudado, solicitar el desahucio para recuperar el inmueble pero sin solicitar las sumas adeudadas o encarar una acción judicial por ambos ítems: desahucio e impagos.

Se deberá analizar en cada caso lo más oportuno, pudiendo privilegiar un plazo menor para recuperar la casa (solamente desahucio); cobrar todo el dinero (reclamo sobre impagos) o encarar una acción por ambos temas, siendo ideal esta última opción cuando el contrato recién se ha iniciado.

Teniendo en cuenta esto, resulta muy importante informarse adecuadamente sobre la cobertura que nos brinda el seguro, y cumplir a la perfección los distintos requerimientos. Por ejemplo, si la propiedad no está valorada con exactitud, por ejemplo luego de realizar arreglos, remodelaciones o ampliaciones, la empresa de seguros devolverá únicamente lo declarado en primera instancia.

Sucede que la aseguradora fija el monto de la indemnización con respecto al valor de tasación de la propiedad en cuestión. Por consiguiente, y aunque nos favorezca abonar una cuota menor por el seguro, tenemos que tener especial cuidado en estos puntos ya que de lo contrario nos podremos ver fuertemente perjudicados a la hora de reclamar el seguro.

¿Qué cuestiones hay que tener en cuenta para que nuestra vivienda sea convenientemente valorada y, en consecuencia, se recupere su valor real en caso de un accidente?:

• Estar atentos a la tasación inicial, que puede ser errónea desde un primer momento.
• Comunicar mejoras, arreglos y remodelaciones.
• Informarse sobre beneficios y porcentajes de reintegro que asegure la compañía con la que se contrate la póliza.
• Inventariar y tener en cuenta los bienes de valor que se encuentren en el interior de la vivienda (muebles antiguos, cuadros, obras de arte, etc.).